Вие сте тук:Покупко-продажба на земеделски земиПолезна информация

 ЦЕНА НА ЗЕМЕДЕЛСКАТА ЗЕМЯ И МЕТОДИ ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕТО Й?

 КАК СЕ ОПРЕДЕЛЯ КАТЕГОРИЯ НА ЗЕМЯТА?

 ИМА ЛИ ЗНАЧЕНИЕ, ЧЕ КАТЕГОРИЯТА НА ЗЕМЯТА МИ НЕ Е ДОБРА?

 КАКВО Е ЗНАЧЕНИЕТО НА ПРОЦЕСА НА КОМАСИРАНЕ (ОКРУПНЯВАНЕ) НА ЗЕМЯ?

 ДЕЛБИ НА НИВИ, ЛИВАДИ, ЛОЗЯ И ОВОЩНИ ГРАДИНИ

 РЕНТА, АРЕНДНИ ВЗАИМООТНОШЕНИЯ - ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА АРЕНДАТОР И АРЕНДОДАТЕЛ

 МОЖЕ ЛИ ДА СЕ СТРОИ НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ?

 КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА ПРОМЯНАТА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ?

 КАКВО Е НАТУРА 2000?

 КАКВО ТРЯБВА ДА НАПРАВИ СОБСТВЕНИК НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ, АКО В НЕГОВИЯ ИМОТ СЕ Е САМОНАСТАНИЛ ДРУГ?

 КАКВИ СА НЕОБХОДИМИТЕ ДОКУМЕНТИ ЗА ПРОДАЖБА НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ?


ЦЕНА НА ЗЕМЕДЕЛСКАТА ЗЕМЯ И МЕТОДИ ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕТО Й?

Цената на земеделската земя в България се формира в зависимост от много фактори.Основните характеристики интересуващи купувачите са: категорията на земята, площта, локацията, добива и дохода, който се получава от нея. Професионалните инвеститори на пазара на земеделска земя, освен услугите на местни агрономи използват при ценообразуването и т.н. ортофотокарти. Те представляват снимково изображение наложено с кадастрална информация, даващо ясна представа за точната локация, състояние граници и др. на даден имот. Тези ортофотокарти се използват и от общинските служби по земеделие при определяне размера на субсидията за всеки земеделски производител, обработващ и кандидатстващ за субсидия за площ. Пример за обработваема земя е снимката по-долу на която се виждат бразди и/или редове което е признак, че нивата е обработваема и се поддържа в добро агро-екологично състояние:

Примерна снимка на обработваема земя

Това от своя страна гарантира получаването на субсидия за съответния земеделски производител, ангажиран с култивацията й. Именно гарантираната годишна рента прави цената на дадения поземлен имот по-висока. Доста чести са и случаите, когато в едно и също землище, два съседни имота имат напълно контрастиращи категории, статут, предназначение и т.н. На следващата снимка ясно се вижда, че единия имот е обработваем, което го прави и доходоносен, а другия е просто приятна поляна, от която за съжаление инвеститорите все още нямат интерес:

Примерна снимка на два имота в едно землище

 


КАК СЕ ОПРЕДЕЛЯ КАТЕГОРИЯ НА ЗЕМЯТА?

Земеделските земи се разделят на 10 категории - според пригодността им за производство на различни видове растителна продукция и наложените ограничения, бонитета, според вида на почвата, климатичните условия, релефа и др. качества на земята.Най-масово разпространени плодородни земи в България са от 3-та до 5-та категория.Колкото расте цифрата на категорията, толкова намалява плодородността на земята.Най-неплодородните земи са десета категория.При тях почвата е песъклива и чакълеста и те не се обработват за производство на селскостопанска продукция.

 


ИМА ЛИ ЗНАЧЕНИЕ, ЧЕ КАТЕГОРИЯТА НА ЗЕМЯТА МИ НЕ Е ДОБРА?

Да има значение.Категорията на земята е пазарен показател за качество, поради което е един от ценообразуващите фактори що се касае до чисто земеделие.Разбира се има и доста изключения - земя за лозови насаждения ( както гласи старата българска поговорка - "На байр - лозе"), случаите когато земята може да се ползува и по други предназначения в това число и за ВЕИ (Възобновяеми Енергиини Източници) и др.

 


КАКВО Е ЗНАЧЕНИЕТО НА ПРОЦЕСА НА КОМАСИРАНЕ (ОКРУПНЯВАНЕ) НА ЗЕМЯ?

В България, земята е силно "раздробена" - разпокъсана на малки имоти, при което обработването, арендоването инвестирането в допълнителни съоръжения или използването и за други цели я прави изключително непривлекателна. Според статистики от преди няколко години, средната големина на български земеделски имот е едва 6,400 декара, като по-тревожното е, че въпреки намесата на дружествата инвестиращи в земеделска земя, това число продължава да намаля. Покупката и уедряването на подобни парцели е продължителен, труден и нелесно планируем процес, който рано или късно би следвало да бъде подпомогнат от държавата. Наличието на чуждестранни инвеститори, търсещи големи имоти, за осъществяване на определени проекти, повишава както критериите към земеделската земя, така и печалбите при реализиране на сделки. Поради тази причина, комасирането на земеделски земи, се счита за оздравителен и стимулиращ процес. Сделките с големи парцели-над 500 -1000 дка ще променят изключително много ценовите равнища на търгуване на земеделските имоти.

 


ДЕЛБИ НА НИВИ, ЛИВАДИ, ЛОЗЯ И ОВОЩНИ ГРАДИНИ

Според Закона за Собствеността и Ползването на Земеделските Земи ( ЗСПЗЗ ) всеки собственик има право да поиска делба на общ имот. Фармланд България ви съветва да обмислите добре с роднините си решението да разделите имотите си, поради факта, че веднъж раздробени тяхната пазарна цена вече би била по-ниска. Допълнително ще се наложи да заплатите хонорар на адвокат, услугите по разделянето и т.н. В случаите когато това е необходимо най-лесно делба може да се извърши на доброволен принцип. За това е необходимо съсобствениците да заявят желанието си за делба пред Нотариус (с или без адвокат). Там, където няма Нотариус, доброволната делба на нивите може да извърши съдията по вписвания. За това са необходими следните документи:
 Нотариален акт или решение на поземлената комисия;
 Скица на имота, издадена от поземлената комисия. Тя е в сила 6 месеца от датата на получаване;
 Удостоверение за наследници, издадено от районното кметство;
 Проект за делба.
Когато се делят ниви, ливади, лозя и овощни градини не се допуска разделянето на:
 ниви на части по-малки от три декара;
 ливади на части по-малки от два декара;
 лозя и овощни градини на части по-малки от един декар.
Това правило се спазва и при определяне на дяловете на отделните наследници, съсобственици на земи, получени по Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.
 
 

РЕНТА, АРЕНДНИ ВЗАИМООТНОШЕНИЯ - ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА АРЕНДАТОР И АРЕНДОДАТЕЛ

Рентата, като понятие у нас се ползва предимно при отдаването под наем, временно възмездно ползване на земеделска земя. Този тип взаимоотношения се наричат арендни отношения и те се определят законово от подписания между двете заинтересовани лица договор. В този документ се описват всички права и задължения на двете страни, както и срока, за който земята ще бъде отдадена под наем, временно ползване.

С договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът - да извърши определено арендно плащане. Договорът се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Той се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие и гори. При вписването се представя скица на арендувания имот, издадена или заверена от общинската служба по земеделие и гори. Арендаторът е длъжен да осигурява спокойно и безпрепятствено ползване на обекта на договора от арендатора.
Ако не е уговорено друго, арендодателят е длъжен да предаде на арендатора обекта на договора в състояние, което отговаря на ползването му по договора, и да го поддържа в това състояние за срока на арендата.
Ако обектът на договора не е предаден в надлежното състояние, арендаторът може да иска привеждането му в съответствие с изискванията да извърши това сам за сметка на арендодателя или да развали договора.
Арендаторът е длъжен да плаща данъците и таксите, свързани с ползването на арендувания имот, а арендодателят - данъците и таксите, свързани с неговата собственост.
Ако не е уговорено друго, арендаторът е длъжен да застрахова приетите по опис сгради, инвентар и животни, както и привнесени в обекта на договора вещи и добивите.
Арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове.
Размерът на арендното плащане се договаря въз основа на:
 пазарната поземлена рента;
 наема, който включва годишни амортизации и лихви върху капитала, вложен в арендуваните движими и недвижими вещи.
Арендното плащане може да се договори в пари и/или в земеделски продукти.
Ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на селскостопанската година. Ако арендното плащане е определена за по-кратки периоди, тя се дължи в първия работен ден след изтичане на съответния период. Арендаторът е длъжен да ползва арендования обект по договора с грижата на добър стопанин съгласно договора. Арендаторът е длъжен да спазва установените санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми и да не уврежда обекта на договор.
Арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него, само с предварително писмено съгласие на арендодателя. Съгласие не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на договора след изтичане на срока на договора.
За извършване на строителни работи, за които се изисква разрешение за строеж, е необходимо предварително писмено съгласие на арендодателя.
Ако е уговорено в договора, арендаторът може да преарендува част или целия имот, да заложи правата си по договора за аренда или да ги прехвърли на трето лице. При преарендуване, преарендаторът не може да има повече права от арендатора, а последният не се освобождава от задълженията си към арендодателя.
 
 

МОЖЕ ЛИ ДА СЕ СТРОИ НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ?

Върху земеделска земя може да се изграждат постройки и сгради, свързани със селското стопанство и животновъдството, но при следните условия:
1. Ако теренът е до 10 дка, могат да се строят едноетажни стопански постройки със застроена площ до 35 кв.м. Те трябва да се ползват за съхранение на селскостопанска продукция и инвентар. Позволено е и изграждане на помещения за обитаване, които нямат траен статут. Те не се заплащат при отчуждаване и комасация на земята.

Застрояването на имота се извършва въз основа на скица с нанесено от главния архитект на общината местоположение на постройката.

2. Ако теренът е над 10 дка, могат да се строят по-големи стопански сгради, постройки и съоръжения за съхранение на растителна продукция и отглеждане на животни, както и жилищни сгради за домакинствата на собствениците на земята или от лицата, заети в производството на селскостопанска продукция.
За това са необходими застроителни решения, съобразени с действащите законодателни планове. Решението задължително трябва да е придружено от обяснителна записка, която изяснява точно вида на сградата и съоръженията. Сградите и постройките се разполагат в част от имота, предназначена за застрояване (двор за застрояване).
При желание за промишлено или жилищно строителство, е наложително да се промени статута на земеделската земя.
 
 

КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА ПРОМЯНАТА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ?

Промяната на статута става съобразно Закона за Опазване на Земеделските Земи (ЗОЗЗ). Чрез тази процедура държавата контролира застрояването на земи, които са годни за производство на селскостопанска продукция.
Това е един труден, продължителен във времето процес, свързан с много финансови средства, който не винаги завършва успешно.
За започване на такава процедура собственикът на земята трябва да подготви следното:
 Документ за собственост;
 Скица на имота (издава се от поземлената комисия);
 Ситуационна скица в мащаб 1:5000, от която да са видни съседните имоти, местоположението на имота в района, достъпъп до път, наличието или липсата на ограничения – охранителни и сервитутни зони.
Извършва се геодезиско заснемане, след което се подава молба до съответната комисия към Общината за включване на земята в границите на населеното място.
Молбата се придружава от:
1. Проект за ПУП;
2. Генерален план за промяна на статута на земята;
3. Комуникационен план, ако земята е крайпътна;
4. Писмо от фирма "В и К" за възможността за захранване на имота с вода;
5. Писмо от фирма "Енергоснабдяване" за възможността имотът да бъде захранен с ток;
6. Писма от "КАТ" и от "Пътно управление", ако парцелът е на централен път.
Документите се внасят в съответната община. Следва решение на експертен съвет и на комисия по земята. Ако всички становища са положителни, взема се решение с протокол, издава се заповед на кмета за ПУП, която се обявява на съседите. Изчакват се всички срокове за обжалване.
След това цялата преписка се предоставя в ХЕИ – прави се оценка за въздействие върху околната среда или преценка по Закона за опазване на околната среда от Регионалната дирекция. Съгласува се и с „Водно стопанство", откъдето се издава удостоверение и акт за поливност.
Завършващият етап от процедурата е внасянето на преписката в Областната управа – Дирекция „Земеделие и гори", която последна решава промяната на статута на земята и вкарването й в регулационния план на населеното място. В законоустановения срок се издава удостоверение за промяна на предназначението на земеделската земя, което се връчва на собственика.
За да се включи имота в строителните граници, собственикът следва да се обърне към кмета, който е длъжен да издаде заповед в 30-дневен срок.
 
 

КАКВО Е НАТУРА 2000

НАТУРА 2000 включва български тероитории в европейската екологична мрежа.
В НАТУРА 2000 са включени защитени зони, които не се определят нито от кмета на населеното място, нито от Министерството на околната среда и водите. Това е направил екип от над 150 специалисти от научните институти, съвместно с представители на неправителствени организации (избрани чрез конкурс) и доброволци по места. Критериите, по които се определя кои земи да бъдат включени, са само научни.
В НАТУРА 2000 не се включват урбанизирани територии и промишлени зони. На нови проверки за въздействие върху околната среда няма да се подлагат градоустройствените и селищни планове, получили екологични оценки.
Върху земите в екологичната мрежа няма изрични забрани за строителство и др. видове дейности. Прави се обаче оценка за въздействието, което биха оказали проектите върху конкретната защитена зона. Това е в рамките на действащите нормативи.Земите, включени в екологичната мрежа, не могат да бъдат изключени заради инвестиционни намерения.

НАТУРА 2000 не променя собствеността на земята!

 


КАКВО ТРЯБВА ДА НАПРАВИ СОБСТВЕНИК НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ, АКО В НЕГОВИЯ ИМОТ СЕ Е САМОНАСТАНИЛ ДРУГ?

Не са малко случаите по селата, когато се навлиза в чужда земя с цел частично или пълно завладяване на имота или ползване на благата му. Познати са и други закононарушения като прокарване на мек път за влизане в имотите или унищожаване на знаците (бетонни, железни или дървени колчета) с цел да се разширят парцелите за сметка на съседите.
Ощетеният Собственик внася при кмета на общината жалба, придружена от ксерокопие на скицата на имота, решението на Поземлената комисия и Протокола за въвод. При подаване на тези документи непременно се изисква входящ номер на жалбата.
До един месец от датата на подаване, кметът трябва да реши дали жалбоподавателят има право и да издаде заповед до самонастанилия се да освободи имота. Ако провинилият се (ответникът) изпълни заповедта, той няма да плати глоба. В случай, че откаже да напусне нивата, кметът е длъжен да потърси съдействие от РДВР. Ако пак не успее, ощетеният Собственик може да се обърне към Междуведомствената комисия за защита на земеделските земи. Тя е последната инстанция, която решава чие е правото. Нея може да потърси и ответникът, ако смята, че парцелът е законно негов и кметът е издал неправилна заповед.
В състава на комисията влизат представители на областната управа, на РС "Поземлена реформа", на Поземлената комисия, на служба ТСУ, на Националната полиция, а при някои случаи участва и прокурор. Когато Комисията вземе решение, то се изпраща в Регионалната областна служба, която издава наказателно постановление за виновния. Последват глоби и допълнителни санкции, когато виновният не отстъпва чуждия имот.
Ако самонастанилият се е вложил някакви инвестиции в чуждото място, той няма право да получи обезщетение за вложените средства. Например - направил е оранжерия за ранни зеленчуци и в момента ги произвежда. За истинския собственик остават както съоръженията, така и средствата от реализираната на пазара продукция.
Частната собственост е неприкосновена (чл. 17, ал. 3, Конституцията на РБългария).
Жалбата и документите към нея трябва да се подадат при кмета на Общината, а не при кмета на населеното място, в чието землище е имота, защото има случаи когато жалбите и цялата документация не се придвижват до Общината и проблемът остава без решение.
Самонастанилият се няма право на обещетение, ако е инвестирал средства в имота.
 
 

КАКВИ СА НЕОБХОДИМИТЕ ДОКУМЕНТИ ЗА ПРОДАЖБА НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ?

При покупко-продажбата на един имот се готвят дузина документи. Голяма част от тях трябва да се предоставят от стария собственик на имота (продавача).
Ето наборът от документи, необходим за продажба на земеделски имот:
1. Документът за собственост може да е нотариален акт за собственост, констативен нотариален акт, нотариален акт за сделка – продажба, дарение, замяна, прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане и др. или решение на Поземлена комисия за възстановяване на собствеността.
Ако имотът е поделен – документа за собственост e договора за доброволна делба, когато това е направено по взаимно съгласие на всички собственици. В случей, че съсобствениците не са единодушни при подялбата на имота, делбата може да бъде извършена по съдебен път, след влязло в сила съдебно решение.
Ако титулярът по документа за собственост е починал, собственици са неговите наследници по закон или завещание. Като такива при продажба, те са длъжни да представят смъртен акт и удостоверение за наследници – респективно завещание. Ако имотът е придобит по възмезден начин, по време на брак, лицето фигуриращо в документа като преобретател – продажба, замяна, прехвърляне срещу издръжка и гледане, то този имот е придобит в режим на съпружеска имуществена общност, т.е. в сделката ще участва и съпругът, а ако е починал – наследниците му.
Същото важи, ако имотът е поделен чрез съдебна или доброволна делба. Ако съделителят е заплатил парично или имотно уравнение и това е посочено в документа за делбата, то придобитият от него дял при делбата е също съпружеска имуществена общност. За преценка на тези обстоятелства нотариусът може да Ви поиска удостоверение за семейно състояние.
Важно: Ако чужденец е женен за български гражданин и последният възмездно е придобил имот по време на брака, първият няма право на собственост върху имота и не се изисква присъствието му на сделката.
Удостоверението за наследници се издава от общината по последното местожителство на починалото лице и има валидност 6 месеца.
Ако лицето е възпрепятствано да се яви при извършване на сделката, следва да снабди друго лице по своя преценка с пълномощно, което трябва да бъде изрично :
 да се посочи за кой недвижим имот се дава право на разпореждане ( примерно да продава) ,
 какви сделки може да извършва пълномощника,
 да има ли право да преупълномощава други лица,
 да има ли право да договаря сам със себе си, например да сключи сделката и като купувач – лично или като пълномощник на купувача и пр.
Пълномощното може да е с неограничено срок. Задължително обаче същото следва да бъде съпроводено от два вида декларации, които са лични и следва подписа върху тях да се удостовери от пред нотариус, обикновено заедно с пълномощното, за да може да се извърши сделката в негово отсъствие – декларация за гражданско състояние по чл. 25 ал. 7 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност и за липса на непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски по чл. 264 ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс. Последната декларация важи само за текущата година.
Ако желаете да продадете реална част от притежаван от Вас по-голям имот, предварително поискайте от Община служба "Земеделие и храни" да Ви бъде съставен проект за разделение на имота на два или повече обособени парцела.
2. Скица се издава се от Общинската служба "Земеделие и храни" и е валидна 6 месеца. Скицата следва да отразява всички извършени сделки и в нея продавачът следва да фигурира като собственик, т.е. да е извършена пререгистрацията на всички сделки до момента. Съществува експресна услуга, която за да бъде ползвана се заплаща двойно и документът се издава в рамките на деня, при условие, че имота е пререгистриран.
3. Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264 ал.1 от ДОПК - важи за текущата година, освен ако в него не е посочен по-кратък срок.
4. Документ за самоличност – лична карта, паспорт или свидетелство за управление на МПС. Земеделска земя чрез сделка – покупка, дарение и пр. може да придобиват само българските граждани и юридическите лица със седалище в България. Тоест възможността чужденец да закупи земя е налице само, ако същият има регистрирано дружество на свое име в България.
5. УВТ (удостоверение за вещни тежести) – изисква се обикновенно от този който купува, поради това, че недвижимата собственост може да е с възбрани и други обезпечения. С тях се създава относителна недействителност спрямо посочените в акта лица. Така в случай на последващи сделки с имота новите собственици си запазват възможността да реализират правата си, след като има решение по съдебния спор. Проблем може да възникне и с ограничени вещни права. Самото вещно право може и да не се съдържа в нотариалния акт, с който е прехвърлена собствеността и с който продавачът се легитимира.
Договор за наем и за аренда също са вид тежести. Те също подлежат на вписване, когато са сключени за повече от 1 година за договорите за наем и за повече от 4 стопански години за арендните договори. Следователно този който купува земеделска земя, трябва да провери и за наличието на такива договори.
Документът се издава от съответната Служба по вписванията, а ако продавача е фирма - от Търговски регистър. Може да се прави проверка по Интернет в I-CADASTRE по ЕГН на собственик или по имот номер (партида на имота). Сайтът е http://icadastre.bg и се използва след предварителна регистрация. Всяка проверка се заплаща.
Удостоверение за липса на тежести се изисква, както при подписването на предварителен договор, така и при изповядването на самата сделка.

 

Посетители на сайта

Днес105
Вчера145
Седмично788
Месечно2724
Общо469987

Последно влизане от: 54.198.205.153 Използван браузър: Unknown - Unknown Събота, 22 Септември 2018 22:47

Онлайн потребители

Гости : 11 гости онлайн Членове : Няма членове онлайн
Ако търсите или предлагате 
земеделска земя,
ако искате да отдадете
под аренда или да наемете,
свържете се с нас!

Публикуване на оферта

ЗА КОНТАКТИ

"Дунавска земя БГ" ЕООД
гр.Русе, пл."Света троица" № 15

Телефон: 082 590 830
Мобилен: 0878 881 818

E-mail: Този имейл адрес е защитен от спам ботове. Трябва да имате пусната JavaScript поддръжка, за да го видите.

Facebook Image


Всички права запазени. © 2013 Дунавска земя БГ ЕООД
[ Web & Graphic Design - Е.Обрешков ]

Joomla templates by Joomlashine